Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest określane potocznie jako mieszkanie lokatorskie. W Polsce wiele osób wciąż korzysta z takiego prawa – pojawia się jednak pytanie, czy można je odziedziczyć?
Co wchodzi w skład majątku spadkowego?
Masa spadkowa może zawierać w sobie różne elementy. Niezmienne jest jednak to, że w jej skład wchodzą zarówno aktywa (wszystkie wartościowe składniki pozostawione przez zmarłego), jak i pasywa (długi i niewykonane zobowiązania spadkodawcy).
Generalnie zdecydowana większość praw, składników majątkowych lub zobowiązań może wejść do spadku po określonej osobie. Ustawodawca przewidział jednak, że do masy spadkowej nie mogą wchodzić prawa i roszczenia natury osobistej – tzn. takie, które wiążą się tylko z osobą zmarłego (np. służebność osobista lub obowiązek zapłaty grzywny).
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu bardzo często staje się problemem przy dziedziczeniu. Wiele osób sądzi, że skoro dotyczy nieruchomości, to automatycznie wchodzi w skład masy spadkowej po określonej osobie. Przepisy przewidują jednak, że takie prawo nie może podlegać dziedziczeniu.
Spółdzielcze lokatorskie prawo nie może być dziedziczone
Będąc członkiem określonej spółdzielni mieszkaniowej, uprawniony może dysponować jednym z dwóch rodzajów praw:
- spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu – nie podlega ono dziedziczeniu,
- spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu – może wejść w skład masy spadkowej.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu powstaje poprzez zawarcie przez członka ze spółdzielnią umowy w formie pisemnej. Na jej podstawie spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek wnosi w zamian za to wkład mieszkaniowy oraz uiszcza opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni.
Przedmiotowe prawo jest niezbywalne – oznacza to, że nie tylko nie podlega dziedziczeniu, ale także nie można go sprzedać, ani podarować. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest w swej konstrukcji zbliżone do umowy najmu, istnieje jednak sposób na to, aby przeszło ono na oznaczoną osobę już po śmierci uprawnionego do mieszkania lokatorskiego.
Przejście spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na drugiego małżonka
Jednym ze sposób „przekazania” mieszkania lokatorskiego jest pozostawanie w związku małżeńskim. Zgodnie bowiem z treścią art. 14 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, z chwilą śmierci jednego z małżonków spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, które przysługiwało obojgu małżonkom, przypada drugiemu małżonkowi.
Warto zaznaczyć, że przepis ten znajduje odpowiednie zastosowanie, gdy po rozwodzie lub unieważnieniu małżeństwa dojdzie do śmierci jednego z byłych małżonków. Wówczas uprawnionym do prawa pozostaje żyjący z nich.
Art. 15 ust. 2 cytowanej ustawy wskazuje ponadto, że w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w następstwie śmierci uprawnionego roszczenia o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują jego osobom bliskim.
Jak widać, mieszkanie lokatorskie nie może być dziedziczone, jednak bliscy zmarłego mogą żądać od spółdzielni włączenia ich w jej poczet, a następnie przydzielenia im określonego prawa lokatorskiego.
Pamiętajmy jednak, że żądanie zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługuje bliskim zmarłego tylko w wyznaczonym czasie.
Zainteresowani mieszkaniem lokatorskim mogą to zrobić w terminie 1 roku – konieczne jest złożenie deklaracji członkowskiej wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.
Jeśli z takim żądaniem zgłosi się kilku uprawnionych (np. wszystkie dzieci zmarłego), o tym komu ostatecznie przypadnie lokatorskie mieszkanie, zadecyduje sąd w postępowaniu nieprocesowym.
Okolicznością przemawiającą za przyznaniem tego prawa na rzecz oznaczonej osoby będzie np. fakt zamieszkiwania jej w tym lokalu ze spadkodawcą.
Przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu
Innym sposobem na rozwiązanie sprawy dziedziczenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu jest jego przekształcenie w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które podlega już ogólnym zasadom dziedziczenia i może być zbywalne.
Przekształcenia można dokonać za życia osoby, której przysługuje mieszkanie lokatorskie. Aby tego dokonać niezbędne jest złożenie odpowiedniego wniosku.
Zgodnie z treścią art. 12 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:
- spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków – spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa;
- spłaty zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych oraz kosztów utrzymania lokali.
Spółdzielnia mieszkaniowa zawiera umowę przekształceniową w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną. Umowa ta dla swej ważności wymaga formy aktu notarialnego – niezbędna będzie więc wizyta w kancelarii notarialnej.
Koszty przekształcenia mieszkania lokatorskiego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu są bardzo zróżnicowane – zależą bowiem od decyzji spółdzielni mieszkaniowej.
Niezmienna jest jednak opłata notarialna związana z wykupem spółdzielczego lokatorskiego mieszkania. Wynosi 25% minimalnego wynagrodzenia za pracę.
Po przekształceniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu uprawniony może już bez trudu zapisać go oznaczonej osobie lub pozwolić, aby było ono dziedziczone na tzw. zasadach ustawowych. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być także sprzedawane, darowane oraz można je przekształcić w odrębną własność lokalu.
Podstawa prawna:
Art. 12, 14, 15 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
