Sposobów na przekazanie własności nieruchomości jest wiele, choć najpopularniejszymi są sprzedaż, darowizna oraz zapisanie w testamencie. Równie istotną może być umowa dożywocia, dzięki której nieruchomość może przejść na określoną osobę w zamian za spełnienie pewnych warunków. Czym jest więc umowa dożywocia i w jaki sposób ją sporządzić?

Notarialna forma przekazania własności

Przeniesienie własności jakiejkolwiek nieruchomości wymaga dla swej ważności zachowania formy aktu notarialnego. To z kolei wiąże się z koniecznością uiszczenia stosownej taksy notarialnej.

Wysokość wynagrodzenia notariusza uzależniona jest w tym wypadku od wartości danej nieruchomości, nie może przy tym przekroczyć maksymalnej stawki określonej w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej

Jeśli sprzedawca i kupujący chcieliby zawrzeć umowę przenoszącą własność nieruchomości w zwykłej formie pisemnej lub ustnie, nie wywoła to żadnych skutków prawnych.

Czym jest umowa dożywocia?

Umowa dożywocia jest szczególnym sposobem na przeniesienie własności nieruchomości. Następuje za życia jej właściciela i nie wiąże się z koniecznością zapłaty powszechnie rozumianej ceny. Takie zobowiązanie nie jest jednak darmowe – nabywca zyskując własność nieruchomości zobowiązuje się do dożywotniego utrzymania sprzedawcy. 

Zgodnie z treścią art. 908 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Umowa dożywocia polega więc na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za zapewnienie dożywotniego utrzymania jej zbywcy. 

Pamiętajmy jednak, że obowiązek dożywotniego utrzymania zbywcy może przybrać inną postać – renty płaconej na rzecz takiej osoby. W praktyce pojawia się to, gdy pomiędzy stronami takiej umowy nie może dojść do porozumienia i pojawiają się spory. Taka sytuacja może mieć miejsce np. po upływie kilku lat od zawarcia umowy.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 17 listopada 2016 r. (sygn. akt I ACa 541/16), podstawowym uprawnieniem stron umowy dożywocia jest możliwość domagania się zmiany świadczeń należnych dożywotnikowi na rentę.

Przesłanką wystąpienia z żądaniem takiej zamiany jest wytworzenie się między dożywotnikiem a zobowiązanym takich stosunków, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, przy czym nie mają istotnego znaczenia przyczyny wytworzenia się złych stosunków między stronami, a tylko samo rzeczywiste ich powstanie, co wyraźnie formułuje art. 913 § 1 KC.

Znacznie większymi rygorami obwarowana jest natomiast możliwość głębszej ingerencji w zawartą skutecznie umowę dożywocia w postaci jej rozwiązania. Ustawodawca wymaga w takim przypadku, poza wystąpieniem okoliczności z art. 913 § 1 KC, aby ich przyczyna miała charakter wyjątkowy.

Ta wyjątkowość może się wyrażać w fakcie, że zamiana dożywocia na rentę nie doprowadzi do należytego rezultatu, ale może być również skutkiem drastycznego naruszania przez zobowiązanego zasad współżycia społecznego. Kształtowanie w sposób odmienny od pierwotnie umówionego wzajemnych obowiązków stron umowy o dożywocie nie narusza treści art. 908 KC.

Jak zawrzeć umowę dożywocia?

Umowa dożywocia może być zawarta tylko w kancelarii notarialnej. Konieczne będzie sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego zobowiązanie kupującego oraz sprzedawcy. Sprawy nie załatwimy od ręki, niezbędne jest umówienie się na dany termin i wcześniejsze dostarczenie odpowiednich dokumentów.

Do sporządzenia umowy dożywocia potrzebne będą:

• dane stron umowy (dla osób fizycznych: imię, nazwisko, imiona rodziców, seria, numer i data ważności dowodu osobistego, PESEL, stan cywilny, adres zamieszkania)
• przedmiot dożywocia,
• wartość przedmiotu dożywocia,
• informacja o wydaniu,
• dla osób fizycznych: dowód osobisty lub paszport,
• odpis księgi wieczystej nieruchomości,
• zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy,
• wypis z rejestru gruntów opatrzony klauzulą o przeznaczeniu do dokonywania wpisu w księdze wieczystej,
• wyrys z mapy ewidencyjnej opatrzony klauzulą o przeznaczeniu do dokonywania wpisu w księdze wieczystej w przypadku niezgodności opisu nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków z księgą wieczystą lub odłączenia części nieruchomości,
• wyrys z mapy ewidencyjnej opatrzony klauzulą o przeznaczeniu do dokonywania wpisu w księdze wieczystej oraz decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości w przypadku, gdy nieruchomość powstała w wyniku podziału.

Jakie są koszty umowy dożywocia?

Taksa notarialna za sporządzenie umowy dożywocia jest ustalana indywidualnie – im większa wartość przekazywanej nieruchomości, tym większe będzie wynagrodzenie notariusza. 

Pamiętajmy, że w przypadku tego rodzaju umowy notariusz może pobrać:

• w przypadku umowy o wartości do 3.000 zł – 100 zł;
• powyżej 3.000 zł do 10.000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3.000 zł;
• powyżej 10.000 zł do 30.000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł;
• powyżej 30.000 zł do 60.000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł;
• powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1.010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł;
• powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł – 4.770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł;
• powyżej 2.000.000 zł – 6.770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł

Przykładowo, jeśli nieruchomość będąca przedmiotem umowy o dożywocie jest warta 400.000 zł, to maksymalna stawka notarialna za sporządzenie takiej umowy będzie wynosiła 2.370 zł (obliczone według wzoru 1010 zł + 0, 4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł).

Oprócz taksy musimy liczyć się także z koniecznością zapłaty:

• podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej rzeczy lub prawa majątkowego,
• opłat sądowych, gdy dla nieruchomości jest prowadzona księga wieczysta – 350 zł (150 zł wpis dożywocia, 200zł wpis własności)
• taksy notarialnej za wypisy – 6 zł + VAT za każdą rozpoczętą stronę wypisu.

Podstawa prawna:
Art. 908 KC
§3 i 5 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej