Korzystanie z nieruchomości lokalowej może odbywać się na podstawie różnych tytułów prawnych. Do najczęstszych należą własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub najem. W obecnym systemie prawnym funkcjonuje także spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego – czym dokładnie jest i czy można je np. sprzedać lub zapisać komuś w testamencie?

Charakterystyka spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego zostało uregulowane dosyć dokładnie w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 tego aktu prawnego, przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać osobie, na rzecz której ustanowione jest prawo, lokal mieszkalny do używania, a osoba ta zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione na rzecz członka spółdzielni albo członka spółdzielni i jego małżonka.

Z treści przepisów art. 9-10 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynika, że z osobą ubiegającą się o spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu zawiera się umowę o wybudowanie lokalu oraz umowę o ustanowienie takiego prawa i z tymi zdarzeniami łączy się powstanie członkostwa w spółdzielni. Analiza aktualnej treści ustawy prawo o spółdzielniach mieszkaniowych prowadzi do wniosku, że w aktualnym stanie prawnym członkami spółdzielni nie mogą być członkowie oczekujący.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest zatem tytułem prawnym uprawniającym do korzystania z określonej nieruchomości lokalowej – powoduje jednocześnie zaliczenie danej osoby w poczet członków danej spółdzielni. 

Cechy spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu

Tak naprawdę możemy wyróżnić dwie kategorie spółdzielczych praw do nieruchomości:

• lokatorskie,
• własnościowe.

Pomimo zbieżnych nazw ich konstrukcja prawna jest bardzo zróżnicowana. Wpływa to w zasadniczy sposób na całokształt praw i obowiązków osoby, której przysługuje określone prawo.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Tak naprawdę ma ono na celu zaspokojenie bieżących potrzeb mieszkaniowych oznaczonej osoby – nie może być więc „przekazywane” komuś innemu, nawet gdyby miało to nastąpić poprzez zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. 

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego ma charakter bezwzględny, jest bowiem bezterminowym, skutecznym wobec wszystkich innych podmiotów, wyłącznym prawem do korzystania z lokalu, który stanowi przedmiot własności spółdzielni mieszkaniowej. Dlatego też jest ono prawem na rzeczy cudzej. 

Warto jednak podkreślić, że uprawnionemu z tytułu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu przysługuje prawo żądania przeniesienia na niego odrębnej własności lokalu lub ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa, on też jest jedynym podmiotem, który takie prawo do lokalu od spółdzielni mieszkaniowej może nabyć.

Kiedy wygasa spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego?

Omawiane prawo nie istnieje bezterminowo. Zgodnie z treścią art. 11 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa co do zasady z chwilą ustania członkostwa w danej spółdzielni. Do takiego skutku doprowadzi także przekształcenie omawianego prawa w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. 

Ustanie członkostwa skutkuje jednoczesnym wygaśnięciem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Dla osoby posiadającej tytuł prawny w postaci spółdzielczego lokatorskiego prawa skutki uchwały o wykluczeniu z członkostwa są więc tożsame ze skutkami wypowiedzenia najmu dla najemcy czyli pociągają za sobą utratę tytułu prawnego do zajmowanego lokalu. Uzasadnia to więc udzielenie jednakowej ochrony prawnej najemcom i osobom, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

Pamiętajmy także, że w przypadku:

• zaległości z zapłatą opłat czynszowych za okres co najmniej 6 miesięcy (nie można jednak orzec o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, jeżeli najpóźniej przed zamknięciem rozprawy przed sądem pierwszej instancji, a jeżeli wniesiono apelację – przed sądem drugiej instancji członek spółdzielni uiści wszystkie zaległe opłaty),
• rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu,
• niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym,

spółdzielnia może w trybie procesu żądać orzeczenia przez sąd o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. 

W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową lokalu. Warunkiem tej wypłaty jest jednak opróżnienie lokalu. Jest to tzw. warunek prawny zawieszający (conditio iuris), którego spełnienie powoduje powstanie roszczenia o wypłatę. 

Wymóg odnoszący się do opróżnienia lokalu, warunkujący możliwość ubiegania się o zwrot wkładu mieszkaniowego po dokonaniu przetargu, odnosi się do osób wobec których wygasło lokatorskie prawo do lokalu, czy też do osób wspólnie zamieszkujących z byłym członkiem, nie dotyczy natomiast innych podmiotów, które nie były członkami spółdzielni mieszkaniowej i nigdy nie zamieszkiwały w lokalu, a swoje prawa do wkładu przykładowo wywodziły z tytułu dziedziczenia.

Podstawa prawna:
Art. 9, 10, 11 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych